中国房企海外投资进入收获期 今年收益或超500亿

作者:郑州在线
发布时间:2015-02-11 10:57:51
来源:郑州新闻

近几年,中国房企海外扩张的步伐越来越大,不少项目逐渐进入收获期。如绿地去年全年海外销售业绩就报收153亿元。据克而瑞统计数据显示,2014年国内房企在海外项目的销售额超300亿元,同比2013年增逾100%。

绿地去年海外销售额大增467%

近期,绿地在纽约和首尔的项目投资又有了新进展。除了绿地以外,万科、万达、首创置业等房企去年在海外的动作频频,对集团销售额的贡献在加大。

据克而瑞最新统计数据显示,2014年国内房企在海外项目的销售额超300亿元,同比增幅逾100%。从具体企业来看,绿地官方公布的数据显示,2014年销售额为2408亿元,国内销售金额为2255亿元,其中,海外销售额达到了153亿元,同比增467%。2013年海外销售额70亿元的碧桂园,尚未公布2014年的海外销售额。但记者从克而瑞高级研究员朱一鸣处了解到,碧桂园在澳大利亚悉尼的莱德花园,首期开盘销售额超10亿元,二期开卖销售额达6.8亿元,单此项目,销售额已约17亿元。

此外,首创置业澳大利亚悉尼项目,2014年已卖出的267套单位的销售额达15亿元。万科与铁狮门合作的美国旧金山项目,在2014年9月底开盘后推出的108套住宅售罄。

绿地集团官网发布的消息显示,绿地悉尼及伦敦投资开发的绿地珑玺、绿地兰姆高端公寓仅卖了183套,销售额即达10亿元以上,而且平均销售价格超过9万元/平方米,悉尼项目成交均价甚至刷新北悉尼新房单价纪录。绿地集团董事长张玉良日前曾谈到,绿地在澳洲的项目利润远高过当地公司的项目。根据绿地的估算,海外市场能带来的收益还不限于此。

中国房产信息集团研究员陈开朝表示,2013年中国房企海外项目销售额已超过100亿元,2014年突破300亿元。“随着前期房企海外布局项目进入收获期,2015年中国房企海外销售有望突破500亿元。”

移民和留学项目最受宠

值得关注的是,在过去的2014年,并不是所有的海外项目开盘都出现热销的现象。对“留学”、“移民”等产生作用的项目更受欢迎。

朱一鸣透露,去年销售情况最好的海外项目为移民项目。“与美国EB-5投资移民项目绑定的洛杉矶绿地中心,一期产品已售罄,年内实现预订及预售额约40亿元;绿地韩国项目汉拿山小镇,购房可获得韩国F2签证(外国人停留),5年后可转成全家韩国绿卡(F5)永久居住,去年共销售约45亿元。”

“带‘学区房’概念的项目的销售情况次之。”朱一鸣透露,绿地悉尼项目莱卡公馆,地理位置紧临悉尼大学,首次开盘后销售金额超过10亿元;碧桂园悉尼项目莱德花园,位于留学生聚集区,周边共有8所大学,两度开盘销售金额共约17亿元。

马航事件发生后,国人对马来西亚产生了负面看法,移民和投资兴趣均降低。据克而瑞分析人员傅一辰透露,2013年,碧桂园在马来西亚的项目金海湾销售金额高达70亿元,但2014年前三季度该项目仅销售了16亿元。

“房企在海外项目主要客户群还是国内购房者,而他们买房主要目的是留学和移民。”朱一鸣透露。

利润高于国内是主因?

“海外项目的利润率普遍高于国内”,被指为国内房企热衷海外投资开发项目的重要原因。陈开朝认为,海外项目的利润率普遍高于国内,因为海外拿地成本较低而售价较高,利润空间较大。如马来西亚新山碧桂园金海湾,拿地成本不到2000元/平方米,平均售价为17650元/平方米,土地单价约为售价的10%左右,利润空间较大。

碧桂园首席财务官吴建斌日前曾称,海外业务的毛利率预计能达到35%,高于国内。

经多方了解,国内房企海外投资项目主要分为两块:一是住宅开发;二是对商办持有物业的收购。多位业内专家分析认为,商办持有物业多是现金流较强的业务,收益普遍比国内高。

据陈开朝分析,一直以来,国外商办项目租金比国内高。而欧美发达国家尚未从危机中完全恢复,很多商办资产依然处于折价变卖的状态,折算成人民币,同等级类似地段的商办楼宇售价甚至不如国内。

其实,从近几年走向海外的房企来看,国内房企在海外的投资金额堪称“大手笔”。克而瑞监测数据显示,从2009年以来,超过21家中国房企在大中华地区之外14个国家不下30个城市投资了逾60个房地产项目,逾4成为持有经营物业,已投资和即将投资的金额超过2000亿元。

但如果控制不好材料及人力等成本,部分项目的利率极有可能比国内低。陈开朝表示,虽然国外的土地成本较国内低,但开发综合成本很高,人力、材料等成本要比国内高很多,更为重要的是部分房企初次涉足国外,还没来得及建立有效的供应链和生产制造体系,这都有可能导致成本增加。

方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,房企海外投资收益率比国内要高许多,一方面是因为国内人投资海外物业热情高涨,另一方面是因为这部分人对海外物业的价值没有太深刻的认知,盲目跟风。“吃肉喝汤的国内房企获利最为丰厚。”

但中国房产信息集团总裁丁祖昱却指出,国外房地产本身市场成熟,这也意味着利润率稳定,成本相对较高,税收完善,法制完善,房企打擦边球赚取高额利润几乎没有可能。而且,国外市场已过了遍地是黄金的时代,哪有可能当地企业有钱不赚。

海外捞金成大势所趋

即便海外投资开发项目存在一定的风险,但多家房企仍在加大海外的投资力度。

万科掌门人王石近期在伦敦商学院(LBS)举行的论坛上表示,万科未来的投资额会分配15%到20%到国外,以此来平衡国内市场风险。“与国外企业合作并没有那么难。”王石表示,万科和新加坡的GICRE已合作很久,项目投资三十多亿元,投资比例是1:1,但整个项目由万科来做决策及操作,如果单笔消费不超过十亿人民币,连董事会都不用开,这种模式一直非常成功。“但中国的合资公司,你派什么我派什么,你监督什么我监督什么,互相制约互相不信任。”王石透露,万科未来在国外的主要业务还是以住宅地产为主,也会有一些商业地产。

而根据绿地的目标,到2020年,海外市场将贡献绿地销售收入的25%。

陈开朝认为,近两年房企海外销售增长呈“爆炸”态势,从总销售量看,中国海外项目的销售额在未来几年将进入千亿规模。“对国内房企而言,目前仍然是开拓国外市场的黄金时代,房企应该好好把握。”

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